Jak obliczyć realne koszty wynajmu powierzchni komercyjnej?

Wynajem powierzchni komercyjnej to nie tylko kwestia miesięcznego czynszu. Wielu przedsiębiorców, planując przeprowadzkę lub otwarcie nowego punktu, skupia się wyłącznie na stawce „za metr”, nie biorąc pod uwagę szeregu dodatkowych kosztów. W rezultacie – budżet okazuje się zbyt optymistyczny, a cała inwestycja mniej opłacalna, niż zakładano. Jak więc rzetelnie obliczyć całkowite koszty wynajmu powierzchni biurowej, usługowej, magazynowej lub gruntu?

Czynsz podstawowy – punkt wyjścia

To najczęściej podawana wartość w ogłoszeniach: np. 50 zł/m² netto miesięcznie.
Dla lokalu o powierzchni 100 m² będzie to 5 000 zł netto miesięcznie, czyli 60 000 zł rocznie.

 Uwaga: stawki czynszu mogą się różnić w zależności od lokalizacji, standardu budynku i długości umowy.

Opłaty eksploatacyjne (service charge)

To koszty zarządzania budynkiem i jego utrzymania – np. sprzątanie części wspólnych, ochrona, wywóz śmieci, konserwacje techniczne. Zwykle doliczane są jako osobna stawka: np. 12–20 zł/m²/mies.

Przykład:
100 m² × 15 zł = 1 500 zł netto/mies. → 18 000 zł rocznie

Media (prąd, woda, ogrzewanie, internet)

Media często są refakturowane zgodnie ze zużyciem. Warto zapytać, które z nich są wliczone w opłaty eksploatacyjne, a które płaci się osobno.

Szacunkowo:

• Prąd: 4–10 zł/m²
• Ogrzewanie: sezonowe koszty od 5–15 zł/m²/mies.
• Internet: indywidualna umowa

Dobrą praktyką jest poproszenie wynajmującego o szacunkowe miesięczne koszty eksploatacyjne z ostatnich 12 miesięcy.

Koszty adaptacji i wyposażenia

Jeśli lokal wymaga remontu, przystosowania do konkretnej działalności (np. gastronomia, medycyna, retail) lub umeblowania – to również istotny koszt. W niektórych przypadkach można negocjować wakacje czynszowe w zamian za samodzielne przystosowanie lokalu.

Przykład orientacyjny:

• Lekki remont i adaptacja: od 300–600 zł/m²
• Wyposażenie gastronomiczne lub medyczne: nawet 1 000–2 000 zł/m²

Kaucja i inne opłaty jednorazowe

Zazwyczaj wymagane jest wpłacenie kaucji zabezpieczającej – najczęściej w wysokości 1–3 miesięcznego czynszu. Może być również wymagana opłata za przygotowanie umowy lub dodatkowe zabezpieczenia (np. gwarancja bankowa).

Podatki i opłaty lokalne

W przypadku niektórych nieruchomości najemca może być zobowiązany do pokrycia części podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste lub ubezpieczenia lokalu. Warto dokładnie przeanalizować umowę.

Podsumowanie – przykładowe wyliczenie roczne