Zakup nieruchomości przez spółkę to popularny sposób inwestowania w aktywa trwałe i budowania wartości przedsiębiorstwa. Dla firm z sektora MŚP, a także dużych korporacji, posiadanie własnego biura, hali produkcyjnej czy lokalu usługowego może być kluczowe dla rozwoju biznesu. Jednak proces nabycia nieruchomości przez spółkę wymaga znajomości procedur, prawa i podatków. Jak wygląda krok po kroku? Na co uważać? I jakie są możliwości optymalizacji podatkowej?
Procedura zakupu nieruchomości przez spółkę
- Uchwała wspólników lub zarządu
W przypadku spółki z o.o. lub spółki akcyjnej, zakup nieruchomości wymaga zazwyczaj zgody zgromadzenia wspólników bądź zarządu – w zależności od zapisów w umowie spółki i wartości transakcji. -
Badanie due diligence nieruchomości
Zanim dojdzie do zakupu, kluczowe jest przeprowadzenie analizy prawnej i technicznej: sprawdzenie księgi wieczystej, obciążeń hipotecznych, planów zagospodarowania przestrzennego czy kwestii środowiskowych.Przykład: Spółka produkcyjna planowała zakup działki pod halę. Analiza due diligence ujawniła, że nieruchomość była objęta strefą ochrony środowiska, co uniemożliwiało budowę zakładu. Dzięki temu uniknięto strat finansowych.
- Forma aktu notarialnego
Umowa kupna nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Spółka jako nabywca ma obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości (o ile nie jest płatnikiem VAT). - Wpis do księgi wieczystej
Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis prawa własności spółki do księgi wieczystej.
Pułapki przy zakupie nieruchomości przez spółkę
- Ukryte zobowiązania – nieruchomość może być obciążona hipoteką, służebnością drogową lub umową dzierżawy, o których sprzedający nie poinformuje.
- Niejasny stan prawny – brak zgodności między zapisami księgi wieczystej a stanem faktycznym (np. nieujawnione przebudowy).
- Nieodpowiednie finansowanie – zakup z kredytu wymaga dodatkowych zabezpieczeń, a banki często oczekują dodatkowych dokumentów korporacyjnych.
- Błędy w klasyfikacji podatkowej – brak świadomości, czy transakcja podlega VAT czy PCC, może prowadzić do podwójnego opodatkowania.
Przykład: Spółka z branży usługowej kupiła lokal biurowy z obciążeniem hipotecznym na rzecz banku. Ponieważ nie zweryfikowano tego wcześniej, spółka musiała pokryć dodatkowe koszty związane z wykreśleniem hipoteki.
Optymalizacja podatkowa
- VAT a PCC
Jeśli sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i transakcja dotyczy nowej nieruchomości, zakup jest objęty VAT (23% lub 8%), ale wtedy spółka nie płaci PCC. Dla firm będących płatnikami VAT to korzystne, bo mogą odliczyć podatek. -
Amortyzacja nieruchomości
Kupiona nieruchomość staje się środkiem trwałym spółki. Dzięki amortyzacji możliwe jest zaliczanie w koszty części wartości nieruchomości, co zmniejsza podstawę opodatkowania CIT.Przykład: Spółka z o.o. kupiła lokal usługowy za 2 mln zł. Przy zastosowaniu amortyzacji w wysokości 2,5% rocznie, co roku może obniżać dochód do opodatkowania o 50 000 zł.
- Zakup przez spółkę celową (SPV)
Duże inwestycje często realizuje się przez powołanie osobnej spółki celowej, która odpowiada tylko za dany projekt. Dzięki temu ogranicza się ryzyko i łatwiej jest przeprowadzić późniejszą sprzedaż nieruchomości. - Leasing zwrotny
Ciekawą opcją jest sprzedaż nieruchomości instytucji finansowej i jednoczesne jej leasingowanie. Pozwala to uwolnić kapitał i dalej korzystać z nieruchomości, a raty leasingowe można zaliczać w koszty.
Podsumowanie
Kupno nieruchomości przez spółkę to proces wymagający dobrej znajomości prawa, podatków i finansów. Z jednej strony daje możliwość rozwoju biznesu i budowania wartości aktywów, z drugiej – niesie ryzyko prawne i finansowe. Kluczem do sukcesu jest dokładne due diligence, właściwe finansowanie i wykorzystanie narzędzi optymalizacji podatkowej. Dla przedsiębiorców inwestujących w nieruchomości to nie tylko kwestia lokowania kapitału, ale także szansa na realne oszczędności podatkowe.